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Financer votre projet

Sachez qu’il existe deux sortes de prêts :

  • Les prêts libres
  • Les prêts réglementés

Les prêts libres

Ce type de prêt permet de financer toutes les catégories de biens immobiliers quelles qu’en soient les destinations.
La durée : librement discutée avec l’établissement prêteur.
Les taux : variables, ils se situent aujourd’hui dans une fourchette comprise entre 3.20% et 4.95%.
Important à savoir : les taux sont modulés en fonction de l’apport personnel, plus l’apport est important, plus le taux est bas.

Dans les prêts libres on distingue :


Le prêt à taux fixe :

Ce prêt offre une sécurité pour l’acquéreur, les échéances sont constantes jusqu’au terme du remboursement. Cependant, l’acquéreur ne pourra pas profiter d’une baisse des taux dans le temps.

Le prêt à taux révisable :

Le taux de ce prêt est indexé sur un indice financier (le plus souvent Euribor), ce taux varie donc en fonction de l’indice. Ainsi, la mensualité diminuera ou augmentera en fonction de cet indice ou si le prêt est à échéance constante, c’est la durée qui augmentera ou diminuera.
Afin de protéger l’acquéreur d’une remontée importante et durable des taux, les établissements proposent des solutions pour sécuriser ce type de prêt :

  • La possibilité de passer à un taux fixe.
  • Et Le CAP, le taux est alors plafonné à un certain pourcentage.
    Le principal intérêt de ce prêt est que vous pouvez obtenir un taux de départ nettement inférieur au taux fixe et indépendant de la durée d’emprunt.

Le prêt à échéance modulable

Ce prêt vous offre la possibilité d’augmenter ou de diminuer le montant de vos échéances en fonction de l’évolution de vos charges et de vos revenus. Ce typer de prêt fonctionne avec des taux fixes ou des taux révisables.

Les prêts réglementés

Ce type de prêt a pour objectif d’encourager l’accession à la propriété. Dans le cadre de l’acquisition d’une résidence principale deux types de prêts peuvent être intéressant :

Le prêt conventionné

Ce type de prêt n’est pas une aide de l’Etat à proprement parlé. Le taux de ce prêt est plafonné et il donne lieu à une aide personnalisé au logement (APL), il est accordé sans conditions de ressources.
Cependant, tant que le prêt n’est pas intégralement remboursé, le logement doit rester la résidence principale de l’emprunteur et ne peut être proposé à la location (sauf en cas de changement majeur dans la vie de l’acquéreur : mariage, PACS, mutation professionnelle…)

Le prêt à l’accession sociale

Ce prêt est soumis à des conditions de ressources, il permet d’obtenir un coût réduit des frais d’hypothèques, offre le droit à l’ouverture de l’allocation personnalisée au logement, la réduction des frais de dossiers bancaires et le report gratuite de vos échéances pendant un maximum de 24 mois.

Le prêt à taux zéro + 2016

Ce prêt apporte une aide supplémentaire aux ménages désireux de devenir propriétaire de leur résidence principale.

Pour bénéficier d’un prêt à taux zéro +, l’acquéreur doit être primo accédant (ne pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux dernières années) et acheter sa future résidence principale.

Le PTZ + est considéré comme faisant partie de l’apport personnel. Il est cumulable avec tout autre prêt, sous réserve des conditions d’obtention propres à chaque prêt : prêt d’épargne logement, prêt PAS, etc.

Le montant du PTZ + est déterminé en appliquant un pourcentage au coût maximal de l’opération (TTC) appelé quotité, dans la limite d’un plafond qui varie en fonction de la localisation du logement. Cette quotité varie entre 14 % et 40 %.

La durée totale du prêt à taux zéro se compose de 2 périodes qui peuvent se cumuler :

  • une période de différé de remboursement
  • une période de remboursement.
    La nouveauté de ce prêt à taux zéro 2016 est la durée totale du prêt qui peut aller désormais jusqu’à 20 ans minimum afin de réduire les mensualités et la période de différé qui peut être de 5, 10 ou 15 ans.

Montant Maximum du Prêt à Taux Zéro + :

Le montant maximum de votre prêt à taux + est plafonné à 100% des autres prêts finançant l’opération d’une durée supérieure à 2 ans et à un pourcentage du coût de votre opération selon sa localisation.

Taille du ménageZone A (Marseille)
1 Personne 60 000 €
2 Personnes 84 000€
3 Personnes 102 000€
4 Personnes 120 000€
5 Personnes et + 138 000€
Plafonnement par rapport au coût de l’opération 40%
Plafonds de ressources pour bénéficier du Prêt à Taux Zéro + :

Le bénéfice du prêt à taux zéro est soumis à des plafonds, fixés en fonction du nombre de personnes destinées à occuper le logement et de la zone géographique. Ces plafonds doivent être inférieurs à la somme des revenus fiscaux de référence (N-2) de l’ensemble des personnes.
En 2016, ces plafonds augmentent !

PLAFONDS DE RESSOURCES 2016
Taille du ménageZone A (Marseille)
1 Personne 37 000€
2 Personnes 51 800 €
3 Personnes 62 900 €
4 Personnes 74 000 €
5 Personnes 85 100 €
Montant maxi d’opération pris en compte pour le calcul du Prêt à zéro dans le neuf :
MONTANTS MAXIMUM D’OPÉRATION
Taille du ménageZone A (Marseille)
1 Personne 150 000 €
2 Personnes 210 000 €
3 Personnes 255 000 €
4 Personnes 300 000 €
5 Personnes et + 345 000 €

Votre projet pas à pas

De la réservation à la remise des clés


Votre décision est prise, vous souhaitez devenir propriétaire, soit pour investir, soit pour habiter et c’est dans le neuf que votre choix se porte.
Ainsi vous souhaitez acquérir un logement neuf en vente en l’état futur d’achèvement appelée communément VEFA ou vente sur plan.
La VEFA est un contrat de vente par lequel le vendeur, ici, le promoteur, transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de l’avancement des travaux.
Il est important de préciser que le vendeur conserve les pouvoirs de maître d’ouvrage jusqu’à réception des travaux.
La caractéristique principale de la VEFA réside dans son paiement du prix, l’acquéreur paye au fur et à mesure de l’avancée des travaux.
Nous allons détailler les différentes étapes de votre projet de devenir propriétaire.

1ère étape : Vous réservez votre logement

Vous venez de choisir, sur plan, au bureau de vente le logement qui correspond à vos attentes et à votre projet.

Pour bloquer ce choix et vous le réserver, le conseiller commercial va vous faire signer un contrat préliminaire appelé également contrat de réservation.

Ce contrat mentionnera :

  • la surface du logement,
  • le nombre de pièces et leurs annexes,
  • le prix de vente,
  • le délai d’achèvement de l’immeuble ainsi que l’échéancier des paiements des appels de fonds.

Seront également annexés à ce contrat :

  • une notice descriptive du programme
  • le plan de votre futur logement
  • le plan du sous-sol si vous souhaitez acquérir un garage
  • le plan de masse de la future résidence

Au moment de la signature de ce contrat préliminaire, vous devrez verser un dépôt de garantie équivalent à 5% du prix.

Il est important de préciser que ce dépôt est placé sur un compte séquestre (mesure conservatoire provisoire qui vise à rendre momentanément une somme d’argent indisponible le temps de la transaction) soit chez le notaire de l’opération, soit à la banque émettrice de la garantie d’achèvement.

Ce dépôt est débloqué le jour de la signature de l’acte authentique.

Dans le cadre d’une réservation, vous disposez de 7 jours pour vous rétracter à compter de la réception du contrat de réservation envoyé par le promoteur en lettre recommandée.

Notez que si vous vous rétractez dans ce délai, le montant de votre dépôt de garantie vous sera intégralement reversé.

Notez, également, que le contrat de réservation peut être conclu sous condition suspensive d’obtention des prêts. Ainsi vous pourrez récupérer votre dépôt de garantie si vous n‘obtenez pas votre financement.

L’ensemble des mentions du contrat de réservation sera évidemment réitéré dans l’acte authentique.

2ème étape : Le financement de votre projet

L’obtention d’un financement est une étape clé dans votre projet d’acquisition. Ainsi nous vous proposons, si vous le souhaitez, une assistance juridique et financière pour vous aider dans le montage de votre prêt.
Pensez à vous informez sur les différentes incitations fiscales si vous investissez (Loi Duflot, Censi-Bouvard) et les conditions de financement attractives pour les primo accédant (PTZ+ 2013, Chèque premier logement)

Nous vous accompagnerons tout au long de vos démarches et tenterons de trouver la solution la plus avantageuse pour vous.

3ème étape : Vous devenez propriétaire

Préalablement au rendez-vous chez le Notaire que nous aurons fixé avec vous, vous recevrez un projet d’acte de vente. Cet acte de vente indiquera la description du logement, son prix et les modalités de paiement, la désignation de l’organisme bancaire garantissant l’achèvement de l’opération et le délai prévisionnel de livraison.

Seront également annexés : la notice descriptive détaillée, les plans de la résidence et du logement, le règlement de copropriété.

4ème étape : Le paiement du prix

En effet, le paiement du bien va être échelonné dans le temps, au fur et à mesure que la construction de l’ouvrage va avancer.
De façon pratique, les différentes étapes de la construction - qui vont générer le déclenchement des appels de fond - sont encadrées par la loi.
Ainsi, le Promoteur ne peut fixer librement les différents paliers d’avancement des travaux qui seront générateurs des appels de fonds.
De même, les sommes qui seront réclamées au cours de ces différents appels de fond, sont elles-aussi règlementées :

  • 35 % du prix du logement à l’achèvement des fondations,
  • 70 % du prix du logement à la mise hors d’eau , le toit est posé
  • 95 % du prix du logement à l’achèvement des travaux,
  • Le solde, 5 %, lors de la réception des travaux. (avec possibilité de consigner la somme, en cas de contestation ou d’émission de réserves par l’acquéreur).
    Le détail des paliers de versement est détaillé dans le contrat préliminaire et dans l’acte de vente.

5ème étape : Votre logement est livré

Le programme est achevé, votre logement est prêt, vous avez été convoqué par le promoteur pour prendre physiquement et juridiquement possession de celui-ci.

Ce logement est désormais le vôtre : vous en êtes responsable, ainsi n’oubliez pas de souscrire une assurance multirisque habitation pour le jour J.

La livraison est une étape clé, elle marque le point de départ des différentes garanties obligatoires dont vous bénéficiez.

C’est également le moment où vous faites le tour du propriétaire pour vérifier que le logement livré est conforme au contrat de vente que vous avez signé.

La livraison donne lieu à un procès-verbal de livraison vous permettant d’y consigner, sous forme de réserves, tous les défauts apparents que vous aurez constatés.

Vous disposez également d’un délai d’un mois pour compléter ces réserves par lettre recommandée avec accusé de réception et signaler les vices que vous n’auriez pas remarqués lors de la livraison.

Passé ce mois, ce sont les différentes garanties qui prennent le relais.

Les simulateurs financiers

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